Immobilier

Servitude non ædificandi : définition et intérêts

Le mai 9, 2022
plan de situation d'un terrain

En France, de nombreuses règles régissent les constructions sur terrain privé. Et pour cause, cela permet à la fois de protéger les parcelles, les acheteurs, les locataires mais aussi le voisinage de telle sorte que tout le monde continue de vivre au sein d’un milieu cohérent. C’est pour cette raison que de nombreuses parcelles peuvent être sous servitude non ædificandi.

Dans cet article, nous allons voir en détail de quoi il s’agit, aussi bien pour vos projets personnels que pour connaître les applications légales de ce statut si particulier et si mal compris.

Qu’est-ce que la servitude non ædificandi ?

Il peut arriver que sur un terrain, on décide de rendre certaines zones indestructibles pour qu’elles servent à un fond dominant. C’est alors ce qu’on appelle une zone non ædificandi (d’après le code civil). Pour posséder ce statut si particulier, il y a obligatoirement 2 biens qui se rencontrent à savoir :

  • Le fond dominant
  • Le fond servant

C’est uniquement par la présence de ces deux facteurs qu’il peut y avoir servitude. Celle-ci explique alors qu’il est interdit de bâtir sur un fond donné. À noter que celui-ci peut être privé ou public, ça n’a pas d’importance.

Quel est l’objectif de cette servitude ?

En empêchant de construire sur une certaine parcelle, on préserve l’éclairage naturel d’un lieu qui le rend si agréable. Dans un second temps, on évite qu’il soit possible de construire un immeuble au milieu d’un quartier rempli de maisons. La servitude non ædificandi donne donc un paysage cohérent et protège le voisinage. De ce fait, une zone sous un tel statut fait circuler l’air entre les bâtiments et préserve du vis-à-vis.

Est-il possible d’arrêter la servitude non ædificandi ?

Nous ne rentrerons pas dans les détails de la création d’une zone de servitude non aedificandi, toutefois nombreux sont ceux à se demander comment révoquer une telle décision pour avoir un permis de construire. En effet, il est possible d’arrêter un tel statut au travers de 3 cas bien particuliers :

  • En premier lieu, vous pouvez miser sur la prescription trentenaire, ce qui est une stratégie très longue. En effet, si la servitude non ædificandi n’est pas respectée et qu’un bâtiment à quand même été construit mais que personne n’a fait objection pendant 30 ans, alors la servitude est levée par la jurisprudence.
  • Lorsqu’un terrain devient impraticable, il faut comprendre que la servitude s’étend aux zones où la parcelle l’est.
  • Si la zone de servitude non ædificandi est conventionnelle, c’est-à-dire qu’elle résulte de l’accord entre deux parties, alors il est possible de la retirer. En effet, il suffit que le propriétaire du fond dominant et le propriétaire du fond servant se mettent d’accord pour que le statut prenne fin.

Pourquoi est-il important de respecter la servitude ?

Personne ne devrait vérifier que vous respectez ou non les règles d’une telle zone. Néanmoins, sachez qu’une grande partie des querelles de voisinage en France sont causées par un manque de respect vis-à-vis d’une violation de servitude non ædificandi.

À partir du moment où vous rentrez en procédure judiciaire avec votre voisin, vous savez que cela va prendre énormément de temps en sus de vous faire perdre de l’argent. Par conséquent, respectez les parcelles de terrain qui ne sont pas les vôtres et renseignez-vous sur les possibilités qui s’offrent à vous.

Comment savoir si mon terrain est en servitude et éviter les surprises ?

Pour éviter les mauvaises surprises et ne pas vous retrouver dans les situations que nous venons d’évoquer, nous vous invitons à vous renseigner dès votre première visite avec le propriétaire ou l’agent immobilier. De ce fait, posez un maximum de questions de telle sorte à ce que vous disposiez de toutes les informations nécessaires.

Il vous reste toujours la possibilité d’appeler les anciens propriétaires, l’agence immobilière voire la Mairie de votre commune si vous avez des doutes. Dans tous les cas, vous pouvez obtenir plus de d’informations sur les plans locaux d’urbanisme auprès de votre ville.

Gabriel

Gabriel a travaillé dans différentes agences immobilières avant de devenir conseiller financier. Son parcours lui a permis de découvrir deux univers différents et liés en même temps.

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