Immobilier

Tensiomètre locatif: définition et utilité

Le janvier 8, 2022
marché locatif

Vous souhaitez investir dans un logement pour le mettre en location, mais vous n’avez pas d’objectifs précis ? Vous hésitez entre plusieurs villes pour investir dans un logement ? 

Alors, vous devriez absolument vous pencher sur la tension locative d’une ville et un outil reconnu pour la mesurer : le tensiomètre locatif.  

Si vous n’avez jamais entendu parler de cette notion ou de cet outil digital créé pour l’investissement locatif, nous vous recommandons de poursuivre la lecture de cet article. 

Vous y apprendrez tout ce qu’il faut savoir sur le tensiomètre locatif, son intérêt et ses limites dans l’évaluation d’un bien immobilier destiné à la location.

Qu’est-ce que le tensiomètre locatif ? 

Le tensiomètre locatif est un outil gratuit à la portée de tous et qui se présente sous la forme d’un simulateur en ligne offrant une analyse du marché locatif et de l’offre locative. Il suffit de renseigner les paramètres concernant la ville et le type de logement. 

Le tensiomètre locatif invite à choisir deux variables que sont la ville et le type de logement comme une chambre, un studio, ou une maison. 

Cet outil donne des informations sur la facilité à trouver une location et le budget des locataires à l’aide de deux graphiques comportant une flèche allant de “très facile, à très difficile”. 

On peut prendre l’exemple d’un studio dans la ville de Lyon. Une fois les variables rentrées, les graphiques indiquent qu’il est très difficile de trouver une location à Lyon du point de vue du locataire.

En tant que bailleur, cela signifie qu’il n’y aura aucune difficulté à trouver une personne pour une location. Le second graphique indiquant la couleur jaune (un budget équilibré des locataires potentiels), le bailleur n’a qu’à afficher le prix moyen du marché locatif de Lyon pour trouver preneur.

Le tensiomètre locatif est-il fiable ?

Lancé et popularisé sur le web, le tensiomètre locatif est très simple à utiliser et sert d’outil d’aide à la décision pour les propriétaires de logement et les investisseurs immobiliers. 

Cet outil permet de mesurer, en quelques clics, la tension locative d’une ville donnée en se basant sur deux variables : 

  • La demande locative, c’est-à-dire le ratio de l’offre sur la demande de logements.
  • La capacité de logement, qui est l’adéquation entre le niveau de prix des loyers et le budget des locataires.

L’outil est régulièrement alimenté par des données sur le marché immobilier en ce qui concerne les prix et les loyers pratiqués dans chaque ville et fait l’objet d’une analyse dynamique sur l’année.

On peut donc affirmer que le tensiomètre locatif est un outil fiable pour avoir une idée de la tension locative d’une ville. 

La tension locative, c’est quoi ? 

Afin de mieux comprendre le tensiomètre locatif, il est utile de savoir ce que l’on entend par la tension locative d’une ville.

Le marché de l’immobilier est régi par l’offre et la demande de logements. Lorsque la demande de location est supérieure à l’offre, le marché est considéré comme tendu (pensez à la location d’un studio dans une très grande ville comme Paris, par exemple). Ce contexte favorise les propriétaires de logement qui n’auront a priori pas de mal à trouver un locataire. 

D’autres villes ont une tension locative plus faible. Cela ne signifie pas qu’y investir n’est pas intéressant, mais qu’il y a moins de demande de la part des locataires. 

La tension locative est donc un des paramètres à prendre en compte lors d’un achat immobilier, mais il est préférable de se baser sur d’autres facteurs comme le budget des locataires et le prix des logements au mètre carré.

Quel est l’intérêt du tensiomètre locatif ? 

Le tensiomètre locatif a été créé pour aider les investisseurs en bien immobiliers à choisir la ville la plus attractive. Cet outil digital leur sert donc de boussole pour savoir où investir en fonction de l’offre et de la demande de logement en location. 

Un investisseur peut donc se servir du tensiomètre locatif, et d’autres outils, afin de prendre sa décision d’investissement. Il peut également utiliser le tensiomètre locatif pour déterminer le montant du loyer à appliquer, car cet outil digital fournit également une indication sur le budget des locataires. 

Une façon intéressante d’utiliser le tensiomètre locatif est de comparer plusieurs villes entre elles. Le bailleur peut ainsi effectuer une analyse plus poussée et utiliser ces données pour affiner son offre de location. 

Enfin, le tensiomètre locatif est utile pour connaître la tendance du marché immobilier dans une ville. On peut vite déterminer si cette ville a une pénurie de logements ou qu’au contraire l’offre est abondante. 

Afin d’améliorer votre rendement, vous pouvez acquérir un logement dans une ville ou la tension locative est forte, ce qui vous permettra de limiter le risque de vacance locative. 

Si l’on prend l’exemple de Paris, les prix des logements au mètre carré sont très élevés, mais la tension locative est forte. Cela permet de trouver un locataire en quelques heures seulement. Cet outil peut donc se révéler très utile dans une vision de retour sur investissement ou de la prévision de vente d’un logement après l’avoir loué plusieurs années, par exemple. 

Quelles sont les limites de cet outil digital ?

En tant que propriétaire (ou futur propriétaire) d’un logement destiné à la location, si vous vous basez uniquement sur le tensiomètre locatif pour prendre votre décision d’achat immobilier, alors vous risquez de commettre des erreurs. 

En effet, de nombreux critères ont besoin d’être examinés avant de se lancer dans un investissement de ce type, et le tensiomètre locatif ne prend pas en compte les mesures des pouvoirs publics, par exemple. Néanmoins, vous pouvez bien entendu utiliser le tensiomètre locatif pour trouver une ou plusieurs villes intéressantes pour votre investissement, puis affiner votre recherche en fonction du quartier qui pourrait se révéler attractif pour une location.

Par la suite, il vous faudra prendre en considération d’autres critères importants comme la proximité des commerces, des écoles et des transports en commun du logement pour qu’il soit suffisamment attractif pour vos futurs locataires. 

D’autre part, même s’il reste un excellent indicateur, il est nécessaire de tenir compte de différents paramètres avant d’investir, notamment votre budget et le taux d’intérêt de votre prêt immobilier. Si par exemple, vous souhaitez acquérir un logement avec un prêt à taux zéro (regardez les conditions) pour le mettre en location meublée, vous pouvez utiliser le tensiomètre locatif afin de trouver un emplacement vous permettant de trouver facilement des locataires. 


Enfin, gardez en tête d’autres facteurs pouvant faire évoluer l’attractivité locative : la mise en location de nouveaux logements, les fluctuations des populations étudiantes, le contexte économique local.

Gabriel

Gabriel a travaillé dans différentes agences immobilières avant de devenir conseiller financier. Son parcours lui a permis de découvrir deux univers différents et liés en même temps.

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